Le prix très abordable des logements est l’une des raisons pour lesquelles de nombreux jeunes étrangers partis visiter Berlin décident finalement d’y vivre et d’y travailler. Mais attention aux miroirs aux alouettes. Certains chiffres cachent une autre vérité.

A première vue, c’est la capitale européenne où l’on construit le plus, si l’on en juge par le nombre de grues qui surplombent la ligne des toits. On en a trois ici ; là, cinq, parfois huit, et même douze à l’extrémité est d’Unter den Linden, d’où l’on contemple les deux chantiers publics encore en cours en centre-ville : la rénovation du Staatsoper (l’un des trois opéras) et la reconstruction du « Schloss », le palais royal prussien détruit en 1950 par les autorités de Berlin-Est. Parmi les autres projets majeurs : Europa City, construite sur 40 hectares au nord d’Hauptbahnhof (la gare centrale), le nouveau siège des services secrets (4 000 personnes) et ses alentours au nord de Mitte, le « village créatif » réalisé sur le site d’Holzmarkt, la conversion du quartier de Raw-Tempel en centre dédié à la culture et au sport… Sans compter la dizaine de milliers d’appartements qui vont sortir de terre cette année. Mais l’impression visuelle est trompeuse. Par rapport aux chantiers géants qui ont suivi la réunification (Potsdamer Platz, Friedrichstadt, quartier gouvernemental…), les aménagements actuels s’apparentent à des finitions. Quant à la construction de logements, elle se redresse lentement après le long marasme qui a suivi sa folle envolée entre 1994 et 1998 (on a érigé ainsi jusqu’à 34 000 logements en 1997). Dans le Land de Berlin, le BTP n’emploie d’ailleurs plus que 4,5 % des actifs, soit moitié moins que durant le boom immobilier qui avait suivi la réunification, et pas plus que dans la région parisienne. « La reprise de l’immobilier est loin d’être assez vigoureuse pour satisfaire les besoins. Berlin gagne environ 40 000 habitants par an, auxquels se sont ajoutés, depuis le début 2015, plus de 80 000 réfugiés. Pour loger tout ce monde, il faudrait construire 25 000 logements par an, soit plus du double du nombre actuel », ­affirme Henrik Baumunk, qui analyse le marché pour le groupe de conseil immobilier CBRE. Selon lui, l’insuffisance de l’offre a généré une augmentation moyenne des prix de 10 % par an depuis 2012.

Quant à la progression des loyers, elle est sensible : de 5 à 7 % par an. En raison du faible revenu des Berlinois (1 675 € par mois et par foyer en moyenne, moins de 20 % des ménages gagnant plus de 3 200 €), la location reste cependant extraordinairement abordable par rapport aux autres métropoles d’Europe : le tarif médian s’est établi à 9 € par mètre carré en 2015, soit 450 € par mois pour un 50 m2. Et on peut accéder aux meilleurs appartements des quartiers chers (Mitte, Charlottenburg ou Friedrichshain-Kreuzberg) pour 18 € par m2. C’est l’une des raisons pour lesquelles 85 % des Berlinois sont locataires. Les autres facteurs qui les poussent à louer sont historiques (acheter durant la guerre froide aurait été très risqué), relèvent de la composition des ménages (60 % des foyers sont des personnes seules, moins enclines à acquérir leur logis) et découlent du contrôle des loyers (présent jusqu’en 1994, bien après son abolition dans le reste de l’Allemagne ; il a été rétabli l’an dernier). Cette prépondérance de la location fait de ­Berlin un marché d’investisseurs. On y trouve pléthore de fonds immobiliers cotés, qui achètent des immeubles entiers et s’échangent des portefeuilles de milliers d’appartements, huit transactions ayant atteint entre 120 et 375 millions d’euros depuis 2014. Les fonds familiaux d’Allemands fortunés sont aussi à l’honneur, et possèdent souvent des centaines d’appartements. Enfin, de plus en plus de personnes font l’acquisition de un ou de plusieurs appartements pour les louer : des Berlinois, des habitants d’autres régions allemandes attirés par les prix bas et la rentabilité du marché local, mais aussi des Européens, des Russes et des Chinois. Tous vivent une période favorable : le manque de constructions neuves fait monter le prix de leurs biens, incite les locataires à rester longtemps (seuls 6 % d’entre eux ont changé d’appartement l’an dernier, soit moitié moins qu’il y a dix ans) et rend peu efficace le contrôle des loyers (les nouveaux venus, trop contents d’avoir pu se loger, sont peu regardants sur les tarifs).

L’apparition d’un marché luxueux
Cette situation va se prolonger jusqu’à ce que l’offre de logements neufs s’ajuste à la demande. Selon Michael Voigtländer, de l’Institut de recherche économique de Cologne, « la seule conclusion possible concernant le marché immobilier berlinois est que les prix vont continuer à monter considérablement ». Cela conduit certains locataires (surtout les moins-de-35-ans et les couples aisés approchant de la retraite) à se décider à acheter en profitant de taux d’intérêt très bas. « De 15 %, la proportion de propriétaires occupants va progressivement passer à 20 %, voire à 25 % d’ici à 2025 », pronostique Henrik Baumunk. Car même après leur hausse récente, les prix restent très attractifs : en excluant les 10 % d’appartements les plus chers et les 10 % les moins chers, le gros des transactions s’étage entre 1 588 et 4 985 € le mètre carré, la médiane se situant à 3 000 €. Même dans les quartiers chic (Charlottenburg-­Wilmersdorf, Mitte et Friedrichshain-Kreuzberg), elle s’établit entre 3 500 et 3 700 € le mètre carré. L’anomalie que constituent les prix du marché berlinois est plus sensible encore sur les biens luxueux, un segment apparu il y a seulement dix ans et qui se développe très vite. L’agence Ziegert, qui commercialise des immeubles neufs ou entièrement rénovés, note que 457 appartements se sont vendus en 2014 à plus de 5 000 € le mètre carré, contre 185 en 2011, et que les projets se multiplient sur ce créneau pour satisfaire les Berlinois très aisés ainsi que les investisseurs étrangers. Des appartements rénovés dans les magnifiques immeubles années 20 de Charlottenburg changent ainsi de main pour 6 500 à 7 000 € le mètre carré, et les superbes logis de standing des rares buildings historiques de Mitte partent entre 7 000 et 8 000 € le mètre carré. Pour sa part, Ziegert propose plusieurs produits avec un avantage rarissime : la vue sur tout Berlin, dans des immeubles situés à la ­limite du centre-ville, où la hauteur des toits est limitée. Ainsi, au huitième étage de ­l’immeuble The View refait à neuf, un 120 m2 avec deux chambres, un bureau et une terrasse de 30 m2 surplombant le canal de ­Landwehr, le musée dessiné par Mies van der Rohe, la Philharmonie de Berlin et la Potsdamer Platz, distante de 500 m, coûte 960 000 €. Soit le prix d’un banal 100 m2 haussmannien à Paris. Autres appartements d’exception : les étages les plus élevés de la tour High West, à la limite ouest de Charlottenburg (7 000 € le m2) et de splendides lofts dans un bâtiment industriel du quartier branché de Prenzlauer Berg (6 000 € le m2). Pour le plaisir, Christina Fälker, spécialiste marketing de Ziegert, présente enfin le plus bel (et le plus cher) appartement de Berlin : un penthouse de 270 m2 au sommet de l’immeuble dessiné par Daniel Libeskind, auteur des nouvelles tours Ground Zero, à New York, et du Musée juif de Berlin. Huit mètres de hauteur, neuf façades vitrées mesurant jusqu’à 40 m2, d’extraordinaires matériaux, une immense terrasse…

« Pour 4,5 millions d’euros, cette œuvre d’art peut être à vous », sourit Christina.

 

Le passé de Berlin hante son paysage urbain

Berlin est sans doute la ville du monde la plus ancrée dans son passé. Outre le Musée juif et le Mémorial aux Juifs assassinés d’Europe, les atrocités commises par les nazis sont rappelées par des dizaines de mémoriaux, dont l’installation permanente de Schöneberg Nous étions voisins, qui rassemble 131 biographies et 6 000 noms d’habitants du quartier ayant été déportés, par les pictogrammes d’objets quotidiens (pain, sac, thermomètre, etc.) placés sur 80 lampadaires du quartier bavarois avec des citations des lois antijuives des années 30, ou par la statue en bronze d’enfants voyageant vers la vie (ceux qui furent sauvés) et vers la mort qui jouxte la gare de Friedrichstrasse. Sur les trottoirs, devant certains immeubles, des miniplaques en bronze (les « Stolperstein », conçues par l’artiste Gunter Demnig) rappellent le nom des Juifs qui habitaient là avant la guerre. A l’initiative de l’ancien sénateur pour le développement urbain Volker Hassener, le passé est également évoqué par des panneaux géants illustrés par de vieilles photos et placés sur tous les sites de construction. Rappelant l’histoire du lieu, ils sont rédigés par des experts et comportent parfois l’équivalent de 80 pages de lecture. Une initiative qu’on retrouve dans les halls de certains immeubles de bureaux.

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