Depuis une dizaine d’années, les projets immobiliers explosent dans la capitale libanaise. Le secteur de la construction est l’un des seuls à résister au climat d’insécurité et à la crise économique que traverse le pays, boosté par les flux de capitaux de la diaspora libanaise. Focus sur un « miracle » immobilier en demi-teinte.

Près du carrefour Sodeco, à deux pas de l’ancienne ligne de démarcation, une impressionnante tour de verre, flanquée de deux grues verticales, grignote lentement le ciel bleu. Sama Beirut, dont les 50 étages seront achevés au printemps 2016, sera la plus haute tour du Liban (193 mètres). C’est l’un des symboles de la frénésie immobilière qui s’est emparée de Beyrouth depuis plusieurs années. Dans la capitale libanaise, le ballet des grues est incessant, et la symphonie des marteaux piqueurs est venue se joindre aux concours de Klaxon des taxis service. D’anciennes demeures sont presque quotidiennement détruites par les bulldozers, pour être aussitôt remplacées par des panneaux publicitaires de promoteurs annonçant la construction d’immeubles flambant neufs aux noms alléchants. En 2014, l’agence immobilière Ramco a recensé 382 immeubles résidentiels en construction, sur une surface d’à peine 20 km².

Rien qu’en 2014, 382 immeubles ont été construits sur une surface d’à peine 20 km2
Rien qu’en 2014, 382 immeubles ont été construits sur une surface d’à peine 20 km2 Greg Demarque

L’immobilier résiste à la crise
Le dynamisme immobilier de Beyrouth ne date pas d’hier. Après un premier boom à la fin de la guerre civile (1978-1990), dans la seconde moitié des années 90, la diaspora ­libanaise des pays du Golfe et d’Afrique, ainsi que les investisseurs arabes ont bénéficié, en 2003-2004, de l’explosion des prix du pétrole, et rapatrié d’importantes liquidités qu’ils ont placées dans le système bancaire et l’immobilier. Mais c’est surtout à partir de 2008 que les projets – en particulier ceux de haut standing – s’accélèrent. La plupart des pays où les expatriés libanais ont placé de l’argent sont touchés de plein fouet par la crise financière mondiale, tandis que le secteur bancaire libanais reste épargné. Les banques locales ne se sont pas aventurées dans des produits hautement spéculatifs et toxiques. Les taux d’intérêt se maintiennent à un niveau relativement élevé, continuant d’attirer d’importants capitaux, qui bénéficient de nouveau au secteur immobilier. « Depuis le début des années 70 et le premier choc pétrolier, chaque période de croissance immobilière a coïncidé avec l’injection de capitaux extérieurs », analyse Bruno Marot, doctorant à l’université McGill, à Montréal et chercheur associé à l’Institut français du Proche-Orient (Ifpo). On estime la diaspora à environ 12 millions d’habitants (établis dans les pays du Golfe et en Afrique, mais aussi en Amérique latine, en Europe et aux Etats-Unis), soit presque trois fois plus d’individus que ceux vivant au Liban. A la mi-2008, le climat politique se relâche aussi, après trois années de fortes tensions qui ont suivi l’assassinat du Premier ministre Rafic Hariri. Après avoir conquis Beyrouth ouest par les armes, le Hezbollah s’assied à la table des négociations à Doha, au Qatar, marquant le début d’une période de détente. La confiance des ménages revient et la demande locale repart de plus belle, ainsi que celle des Libanais expatriés, qui souhaitent s’acheter un pied-à-terre au Liban ou diversifier leur capital en réalisant de juteuses plus-values. Les promoteurs se mettent en quête de nouvelles parcelles à bâtir et lancent des projets à tout-va. Une spéculation foncière effrénée entraîne cependant une flambée des prix des appartements neufs, au point que la demande n’arrive plus à suivre. En 2011, les prix se stabilisent, mais ils sont déjà beaucoup trop élevés pour la majorité des Libanais résidents. Parallèlement, la dégradation de la situation politique dans la région ne favorise pas l’investissement. Fin 2011, la révolution syrienne se militarise et les premières vagues de réfugiés arrivent au Liban. En 2014, le pays accueille déjà 1,5 million de réfugiés, soit plus du quart de la population libanaise. Le pays est également visé par une vague d’attentats à partir de 2013, et vit pendant un an sans gouvernement. Dans ce contexte d’insécurité, avec des prix qui ­restent très élevés, la diaspora préfère reporter ses projets d’achat. « Les expatriés représentaient de 60 à 70 % de la clientèle en 2010, contre 30 % aujourd’hui », estime Aboudi ­Farkouh, directeur général adjoint de la compagnie immobilière CGI SAL, qui construit plusieurs immeubles à Achrafieh, le quartier chrétien situé dans l’est de la capitale. Pour autant, les promoteurs ne s’arrêtent pas de bâtir. « Malgré la stagnation du marché, le nombre de nouveaux projets immobiliers reste important », affirme Guillaume Boudisseau, consultant immobilier chez Ramco.

Brunot Marot, doctorant à l’université McGill, à Montréal, et chercheur associé à l’Institut Français de Proche-Orient (IFPO).
Brunot Marot, doctorant à l’université McGill, à Montréal, et chercheur associé à l’Institut Français de Proche-Orient (IFPO). Greg Demarque
Immeuble et tour en construction dans le quartier Achrafieh, dans l’est de Beyrouth.
Immeuble et tour en construction dans le quartier Achrafieh, dans l’est de Beyrouth. Greg Demarque
Vue de Beyrouth avec, au centre, le Sérail, et son toit en tuiles rouges, bureau du Premier ministre.
Vue de Beyrouth avec, au centre, le Sérail, et son toit en tuiles rouges, bureau du Premier ministre. Greg Demarque

Flux de capitaux de la diaspora libanaise
Alors que l’économie souffre, les secteurs de l’immobilier et de la construction sont parmi les seuls à garder la tête hors de l’eau. Comment expliquer une telle équation ? L’une des spécificités du marché immobilier libanais est qu’une part importante des promoteurs n’a pas recours à des emprunts bancaires, mais s’autofinance – notamment via les capitaux de la diaspora –, ce qui autorise une plus grande flexibilité dans les investissements. Ils disposent d’importants fonds propres, créent des partenariats avec des investisseurs et des propriétaires de terrains, et prévendent leurs unités à leur réseau familial ou confessionnel. Le secteur immobilier est en outre resté très rentable. « Certains promoteurs affirment que, pendant les grandes années du boom immo­bilier, leurs profits ont pu atteindre jusqu’à 150 % de la mise initiale. Et, aujourd’hui, alors que la demande a ralenti, ils comptent encore sur des rendements de l’ordre de 18 à 30 % à court terme », précise Bruno Marot. Même en période de stagnation de la demande, les ­promoteurs restent persuadés que le marché repartira tôt ou tard. « Le marché immobilier fonctionne selon une structure en escalier, ­alternant périodes d’augmentation des prix et périodes de stabilisation. Les prix n’ont jamais baissé sur le long terme », assure Emilio Khoury, directeur général de l’agence immobilière Metre Karre. « Investir dans la pierre a toujours été le dada des Libanais. Même ceux qui n’ont pas beaucoup de moyens disposent de biens fonciers ou immobiliers dans leur village », raconte Guillaume Boudisseau. Mais avec un décalage important entre le nombre de projets construits et la demande qui stagne, de nombreuses unités restent invendues (parfois jusqu’à 70 % pour certains projets), bien après la fin de leur construction. En se promenant, le soir, dans les rues de Beyrouth, il n’est pas rare d’observer des étages entiers de bâtiments neufs sans aucune lumière aux fenêtres. « La classe moyenne a beaucoup de difficultés à acheter des appartements dans la capitale, même de petite taille », assure Nassib Ghobril, directeur du département de recherche économique à la Byblos Bank. Une grande partie de la demande locale, aux budgets plus serrés, n’a pas eu d’autre choix que de se tourner vers la périphérie de Beyrouth.

Immeuble et tour en construction dans le quartier Achrafieh, dans l’est de Beyrouth.
Immeuble et tour en construction dans le quartier Achrafieh, dans l’est de Beyrouth. Greg Demarque
Emilio Khoury, directeur général de l’agence immobilière Metre Karre.
Emilio Khoury, directeur général de l’agence immobilière Metre Karre. Greg Demarque

Chiffres clés de l’immobilier

• Transactions immobilières : + 2,2 % (2014).
• Permis de construire : + 4,8 % (2014).
• Livraison de ciment : – 5,4 % (2014).
• Crédits au logement : + 14,4 % (2014).
• Crédits à la construction : + 3,3 % (2014).
• Hausse des prix du neuf entre 2008 et 2014 : 60 % en moyenne.
• Prix du mètre carré : entre 3 000 et 6 000 $ (2014).
• Taux de rendement locatif : 4,5 % (2013).
• En construction : 382 immeubles résidentiels et 37 immeubles de bureaux.

Risque de bulle immobilière ?
Les promoteurs, solides financièrement, rechignent à diminuer leurs tarifs. Les prix affichés n’ont officiellement baissé que de 0,7 % en 2014, selon une récente étude publiée par l’agence immobilière Ramco, même si, en ­réalité, les promoteurs négocient, depuis quelques mois, des réductions de 5 à 10 %. « Les promoteurs tiennent le coup dans leur bras de fer avec les acheteurs. Le prix moyen d’un appartement neuf à Beyrouth reste encore de 1 million de dollars », précise Guillaume Boudisseau. Le prix du mètre carré se situe entre 3 000 et 6 000 dollars en centre-ville. Des tarifs parmi les plus élevés de la région, les Emirats arabes unis exceptés. Peut-on pour autant craindre une bulle immobilière ? On ne peut pas se référer à la crise américaine des subprimes, quand les banques prêtaient sans limite à des acheteurs peu solvables, ni à la bulle de Dubaï, quand les banques finançaient parfois les promoteurs à hauteur de 80 % du projet et que les spéculateurs étaient légion. Au Liban, la Banque centrale reste beaucoup plus conservatrice, aussi bien avec les acheteurs qu’avec les promoteurs. « On peut parler de bulle au Liban si l’on définit une bulle comme un écart croissant entre les prix de l’immobilier et les revenus des ménages. Mais cette bulle ne va pas nécessairement éclater. Elle reste pour l’instant sous le contrôle de la Banque centrale, qui cherche à la fois à écouler le surplus de liquidités du système bancaire et le stock d’appartements sur le marché immobilier », soutient Bruno Marot. Ces dernières années, la Banque centrale libanaise a soutenu, avec plusieurs plans de relance, le pouvoir d’achat des ménages, afin de contrebalancer la diminution des acheteurs expatriés. Les promoteurs ont quant à eux lancé, depuis deux ans, des produits aux superficies plus petites, pour s’adapter davantage aux besoins de la demande locale. De quoi ramener le marché immobilier sur des bases plus saines pour les années à venir.

D’une manière générale, les Libanais préfèrent acheter leur logement plutôt que de louer
D’une manière générale, les Libanais préfèrent acheter leur logement plutôt que de louer Greg Demarque
D’anciennes demeures sont presque quotidiennement détruites pour être aussitôt remplacées.
D’anciennes demeures sont presque quotidiennement détruites pour être aussitôt remplacées. Greg Demarque

3 questions à Chahé Yérévanian

Président de Sayfco, l’un des plus gros promoteurs du pays.

Chahé Yérévanian

The Good Life : Comment se porte le marché immobilier ?
Chahé Yérévanian : Les ventes se sont nettement ralenties en 2014-2015. Nous vendons en moyenne une trentaine d’unités par mois, contre 500 au cours de certaines périodes de 2012 et 2013. Nous nous sommes concentrés sur une demande locale jeune, qui recherche des appartements à partir de 150 000 $, en particulier dans les proches banlieues de Beyrouth. La grande majorité des Libanais préfère acheter plutôt que de louer, même si les prix du neuf restent élevés. Nous envisageons de lancer des microappartements de 35 à 50 m² dans la capitale, un créneau qui est encore peu exploité.
TGL : Comptez-vous ralentir le rythme de vos nouveaux projets ?
C. Y. : Nous avons lancé 25 projets depuis 2011, ce qui est considérable ! Il y a un tel excès d’offres sur le marché que nous allons seulement en lancer deux en 2015, et un nombre équivalent en 2016. Le rythme des constructions va mécaniquement se ralentir au Liban. Nous comptons investir davantage dans le monde arabe, dans le Golfe, comme le font déjà d’autres promoteurs libanais.
TGL : Etes-vous optimiste quant à l’avenir du pays ?
C. Y. : Même pendant les années les plus noires, les promoteurs libanais ne se sont jamais arrêtés de construire. Quinze ans de guerre civile nous ont appris à continuer d’investir quelles que soient les circonstances. Mais il reste tout de même un grand point d’interrogation quant à l’avenir. Nous n’avons pas de visibilité sur les trois prochaines années, avec un risque de contagion du conflit syrien et l’organisation Etat islamique qui se rapproche des frontières libanaises.

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