Ariel Martín Pérez

L'immobilier à Shanghai, un marché en pleine surchauffe

Les prix de l’immobilier s’envolent à Shanghai. Ils y ont atteint le niveau des capitales de pays développés. Pourtant, la frénésie d’achat continue, et certains experts s’alarment de la formation d’une bulle dont l’explosion aurait des conséquences désastreuses.

Diminution des taux d’intérêt

Tous ces indicateurs de surchauffe sont d’autant plus surprenants que la croissance chinoise a baissé et que les profits des entreprises ne sont pas flamboyants. Wian Jianlin, président du Wanda Group et l’homme le plus riche de Chine grâce à ses investissements immobiliers, estime que « la plus grosse bulle de l’histoire » est en train de se former. Pour sa part, Goldman Sachs prévient que « les booms immobiliers portés par l’action politique ont tendance à être suivis de baisses brutales ». Un avertissement à l’État, qui avait vigoureusement relancé le secteur immobilier en 2014 et début 2015 en diminuant les taux d’intérêt et en abaissant le montant de l’apport personnel jusqu’à 20 % du prix du bien. Objectif : relancer la croissance flageolante. Le secteur du BTP a l’avantage d’être riche en emplois et de consommer le ciment et l’acier produits par des sociétés d’État surendettées et en surcapacité.

Le marché immobilier à Shanghai.
Le marché immobilier à Shanghai. Ariel Martín Pérez

Aujourd’hui, le pyromane se transforme en pompier : début octobre, le président Xi Jinping a demandé aux municipalités de prendre de nouvelles mesures pour contrôler la hausse des prix immobiliers, en rappelant l’adage : « les arbres ne montent pas jusqu’au ciel ». Shanghai s’est engagée, dans la foulée, à libérer plus de terrains – reprise du site World Expo 2010 à Qiantan pour construire le « nouveau Bund » sur 3,5 millions de mètres carrés, poursuite de la destruction des bidonvilles hébergeant des dizaines de milliers de travailleurs migrants… –, à réguler les préventes sur plan, à mieux surveiller le marché des prêts et à informer les acheteurs des risques qu’ils encourent. Pas de quoi stopper l’emballement… Comme c’est le cas lors de la formation des bulles, la plupart des acteurs du secteur assurent cependant qu’il n’y a pas lieu de s’inquiéter. « J’interviens depuis dix-sept ans à Shanghai, dont le marché défie la logique, affirme ainsi Jan Flohr, qui dirige la Phoenix Property Agency. Au niveau actuel des prix, et comme le coût des loyers a beaucoup moins augmenté que celui des biens, il est plus avantageux de louer. Mais pour les Chinois, l’achat reste une obligation, car si on ne possède pas un bien immobilier, il est impossible de faire un bon mariage. »

Le marché de la location

Vu le niveau très élevé des prix et le durcissement des conditions d’achat pour les étrangers, ceux qui arrivent à Shanghai optent pour la location. Il existe d’excellentes agences pour expats, dont Phoenix Property Agency et Joanna Real Estate. Attention : la surface annoncée est majorée de 15 % par rapport à celle calculée en France, car elle est mesurée à l’extérieur de l’immeuble ! Les célibataires et couples sans enfants (ou avec des tout-petits allant en maternelle) privilégient les quartiers les plus agréables du centre-ville : Jingan, l’ancienne concession française ou le Bund. Compter de 1 500 à 2 300 € par mois pour un deux-pièces de 70 à 80 m2, de 2 200 à 3 500 € pour un trois-pièces de 110 à 130 m2 et de 3 000 à 5 000 € pour un quatre ou cinq-pièces de 160 à 250 m2. Les appartements sont meublés, et le prix dépend autant de la déco que de l’emplacement. Les couples avec enfants scolarisés dans les écoles, collèges ou lycées internationaux, qui sont pour la plupart dans les quartiers excentrés de Pudong, Hongqiao, Minhang… habitent à proximité, souvent dans des villas. Ils déboursent de 6 000 à 9 000 € par mois pour 350 m2 non meublés à Green Villa (Pudong chic), et de 4 000 à 7 000 € à Minhang. Au sommet du marché, pour des séjours à partir de un mois, les résidences avec services proposent des appartements avec déco design, concierge, salle de gym, sauna et parfois piscine, restaurant, salle de jeux, ou des villas (idem, plus tennis et practice de golf). Les prix sont en rapport : 2 300 € par mois minimum pour 45 m2, 3 500 € pour 85 m2, 4 700 € pour une villa de 165 m2, les loyers allant jusqu’à 13 000 € pour de superbes appartements de 300 m2 dans le centre ou de grandes villas. Enfin, les étudiants et les jeunes qui viennent à Shanghai pour voir s’ils souhaitent y vivre ont souvent recours à la colocation. Le site www.facebook.com/groups/shanghai-frenchpeople/ est à cet égard une mine de bons plans, de 450 à 800 € par mois. Mais il n’est pas accessible en Chine sans réseau privé virtuel (VPN).

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